樓宇業 主 與 買 家 權 益

[b][size=3][color=blue][u]1. 業 主 與 買 家 權 益[/u][/color][/size][/b]
[table=98%][tr][td=1,1,4%][size=3][color=blue]1.[/color][/size][/td][td=1,1,96%][size=3][color=blue][u]分析臨時買賣合約條文[/u][/color][/size][/td][/tr][tr][td=1,1,4%][size=3][color=blue][/color][/size][/td][td=1,1,96%][size=3][color=blue]1.1 臨時買賣合約的法律約束力源自四個基本原素，缺一不可：[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]要約(Offer) [/color][/size][size=3][color=blue]受約(Acceptance) [/color][/size][size=3][color=blue]代價 / 約因(Consideration) [/color][/size][*][size=3][color=blue]受法律約束的意圖(Intention to Create Legal Relationship) [/color][/size][/list][size=3][color=blue]1.2 臨時買賣合約是一份三方面的合約，牽涉：[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]賣方 [/color][/size][size=3][color=blue]買方 [/color][/size][*][size=3][color=blue]物業代理 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]1.3 臨時買賣合約日期[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]與成交日不得少於一個月 [/color][/size][size=3][color=blue]用以計算印花稅期限 [/color][/size][size=3][color=blue]如成交時限短，須將臨時買賣登記於土地註冊處以取得優先權 [/color][/size][*][size=3][color=blue]如於臨時買賣合約上漏填日期，可根據實際簽妥日期補填。合約日期不可以事後追溯Date Back，以免日後一方想悔約時以此作爭拗。如代理與買家於昨天訂立一份臨時買賣合約，但業主今天才落實簽署，代理有需要將合約日期改為今天 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]1.4 買賣雙方資料須紀錄於臨時買賣合約上：[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]姓名 [/color][/size][size=3][color=blue]地址 [/color][/size][size=3][color=blue]身證號碼 [/color][/size][size=3][color=blue]買賣雙方資料用作釐印及訴訟 [/color][/size][*][size=3][color=blue]買賣雙方資料如通訊地址等，必須填寫，不可遺漏。有個案顯示，有買家與業主訂立臨時買賣合約後不知所蹤，業主擬追究買家悔約但無法送遞法律文件，最後業主追究代理疏忽 [/color][/size][/list][size=3][color=blue][/color][/size]
[size=3][color=blue]1.5 以查冊為準[/color][/size]
[list][*][size=3][color=blue]如查冊上並無滿意紙登記，必須加上只轉售衡平法權益的附加條文 [/color][/size][/list][size=3][color=blue][/color][/size]
[size=3][color=blue]1.6 主要條款[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]必須清楚明確，否則可令合約失效 [/color][/size][*][size=3][color=blue]主要條款包括：
[/color][/size][table=95%][tr][td][size=3][color=blue]「樓價 」[/color][/size][/td][/tr][tr][td][size=3][color=blue]「付款期限及方式」[/color][/size][/td][/tr][tr][td][size=3][color=blue]「成交日期，避免假期」[/color][/size][/td][/tr][tr][td][size=3][color=blue]「是否交吉交易」 [/color][/size][/td][/tr][/table][/list][size=3][color=blue]1.7 正式合約引發的問題[/color][/size]
[list][*][size=3][color=blue]買賣雙方不能就正式合約達成協議時，很多時會就是否須如期加付訂金方面有不同見解。實際上須視乎臨時買賣合約所載的條款而定。坊間一些臨時買賣合約會註明：「......於正式買賣合約時加付訂金......」，此條款列明只於簽正式合約時才付訂金，如無正式合約便不須加付；另有一些臨時買賣合約則註明：「.......於某年某月某日簽署正式合約。於某年某日加付訂金」，則可看成無論是否簽訂正式合約亦須於指定日期加付訂金 [/color][/size][*][size=3][color=blue]簽正式合約當天如遇黑色暴雨或掛八號風球，買方應按臨時合約所訂明的日子如期簽署正式合約 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]1.8 儲訂條款[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]條款必須明確指明買方律師於何時放訂予業主 [/color][/size][*][size=3][color=blue]刪除條款對買家購成一定風險，因為律師在無可選擇的情況下將要放訂給業主 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]1.9「提名人」或「轉售人」[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]如無特別聲明，業主無權反對買家加「提名人」或「轉售人」 [/color][/size][*][size=3][color=blue]至於加「提名人」是否需加付釐印則視乎「提名人」是否受豁免，如屬父母、子女、配偶無需加付釐印 [/color][/size][/list][size=3][color=blue][/color][/size]
[size=3][color=blue]1.10 免除債項條款[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]按揭 [/color][/size][size=3][color=blue]押記 [/color][/size][size=3][color=blue]維修令 - 業主如儲備一筆足夠款項於律師樓，買家不能以此作悔約的理由 [/color][/size][*][size=3][color=blue]未完成的合約等 [/color][/size][/list][size=3][color=blue][/color][/size]
[size=3][color=blue]1.11 現狀交收[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]現狀指現在存有的一切狀況，包括可見或不可見的。 [/color][/size][size=3][color=blue]隱藏性或看不見的損壞 - 業主不知情不須負責 [/color][/size][*][size=3][color=blue]業主知情則須負責 [/color][/size][/list][size=3][color=blue][/color][/size]
[size=3][color=blue]1.12 連約物業[/color][/size]
[list][*][size=3][color=blue]業主須出示租約正本(已打釐印) [/color][/size][*][size=3][color=blue]須註明下列安排於連租約出售之物業：
[/color][/size][table=98%][tr][td][size=3][color=blue]「連傢俬出售，否則原業主於租約期滿可向新業主追討傢俬，引發不必要的問題」；[/color][/size][/td][/tr][tr][td][size=3][color=blue]「成交當日租金誰屬」；[/color][/size][/td][/tr][tr][td][size=3][color=blue]「按金怎樣處理」。[/color][/size][/td][/tr][/table][/list][size=3][color=blue]1.13 悔約[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]悔約不一定要簽取消合約 [/color][/size][size=3][color=blue]如業主悔約必須於第一時間表態(一般要24小時通知) [/color][/size][*][size=3][color=blue]釐印可以申請豁免或退回 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]1.14 簽署臨時買賣合約後買賣雙方可自由轉換律師行 [/color][/size]
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[size=3][color=blue]1.15 買賣雙方支付的佣金，代理須如實填報 [/color][/size]
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[size=3][color=blue]1.16 釐印費[/color][/size]
[list][*][size=3][color=blue]一九九九年四月一日起，可申請延期至成交日30天內繳付，延期手續費為伍佰圓 [/color][/size][size=3][color=blue]車位與住宅如分開買賣，一經發現，仍須支付十足釐印費 [/color][/size][*][size=3][color=blue]購買了低於市值樓宇，政府仍可跟據市值徵收釐印 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]1.17 傢俬清單[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]以現狀交收 [/color][/size][size=3][color=blue]列明牌子及型號 [/color][/size][*][size=3][color=blue]入牆傢俬無須特別列明 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]1.18 附頁備註[/color][/size]
[list][*][size=3][color=blue]正式合約會令臨時合約連附頁條文一起被取消，最穩妥做法是買賣雙方簽署正式合約後，再於附頁條文上加簽，從新確認附頁條文。常見附頁條文如下：
[/color][/size][table=98%][tr][td][size=3][color=blue]「未經授權的改建樓宇私人附加條款」；[/color][/size][/td][/tr][tr][td][size=3][color=blue]「維修令額外條款」；[/color][/size][/td][/tr][tr][td][size=3][color=blue]「售後租回條款」； [/color][/size][/td][/tr][tr][td][size=3][color=blue]「買方提早借樓裝修條款」。 [/color][/size][/td][/tr][/table][/list][size=3][color=blue]1.19 簽名[/color][/size]
[list][*][size=3][color=blue]一般公司用膠印即可，無須動用鋼印 (鋼印於簽樓契時使用)，但如簽臨時合約時並無任何印鑑，手書For and on Behalf of [/color][/size]
[size=3][color=blue]亦可[/color][/size][size=3][color=blue]私人名義一般不能代他人簽署，除非持有有效授權書 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]1.20 授權書的種類[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]全權 [/color][/size][size=3][color=blue]只可出租 [/color][/size][size=3][color=blue]只可出售 [/color][/size][size=3][color=blue]可代簽收樓價，但支票抬頭為業主。 [/color][/size][size=3][color=blue]外國授權書引發很多問題，為避免如格式不符等問題，最理想是於香港議訂後送到外國簽署 [/color][/size][*][size=3][color=blue]注意授權書的有效期 [/color][/size][/list][/td][/tr][tr][td=1,1,4%][size=3][color=blue][/color][/size][/td][td=1,1,96%][size=3][color=blue][/color][/size][/td][/tr][tr][td=1,1,4%][size=3][color=blue]2.[/color][/size][/td][td=1,1,96%][size=3][color=blue][u]業權質詢[/u][/color][/size][/td][/tr][tr][td=1,1,4%][size=3][color=blue][/color][/size][/td][td=1,1,96%][size=3][color=blue]2.1 買方就樓契內容或物業之狀況向賣方提出問題，由律師行提出[/color][/size]
[size=3][color=blue]2.2[/color][/size][size=3][color=blue] 業主需証明良好業權及完滿解答買方之合理質詢，否則買方有權要求取消
合約、退訂甚至要求賠償[/color][/size]
[size=3][color=blue]2.3 提出時限[/color][/size]
[list][*][size=3][color=blue]正式合約內有規定，一般收到樓契後七個工作天內以書面提出明顯之問題，如僭建物必須第一時間提出 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]2.4 完滿解答時限[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]成交前合理時間，最少一個工作天 [/color][/size][*][size=3][color=blue]即使業權沒有問題，業主亦有責任就業權提問作出完滿解答 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]2.5 常見業權質詢問題[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]欠契 [/color][/size][size=3][color=blue]簽名走樣 [/color][/size][size=3][color=blue]公司簽契之授權 [/color][/size][size=3][color=blue]授權書效力 [/color][/size][size=3][color=blue]用途 [/color][/size][size=3][color=blue]僭建及改建 [/color][/size][*][size=3][color=blue]樓宇單位數目與入伙紙不符 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]2.6 一般解決方法[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]延期交易 [/color][/size][size=3][color=blue]傳訊令狀 - 留待法庭判決 [/color][/size][size=3][color=blue]簽取消合約 [/color][/size][size=3][color=blue]爭取時間找答案 [/color][/size][*][size=3][color=blue]業主堅持業權完整，沒收訂金，準備訴訟 [/color][/size][/list][/td][/tr][tr][td=1,1,4%][size=3][color=blue][/color][/size][/td][td=1,1,96%][size=3][color=blue][/color][/size][/td][/tr][tr][td=1,1,4%][size=3][color=blue]3.[/color][/size][/td][td=1,1,96%][size=3][color=blue][u]銀主盤[/u][/color][/size][/td][/tr][tr][td=1,1,4%][size=3][color=blue][/color][/size][/td][td=1,1,96%][size=3][color=blue]3.1 當業主有違反按揭契之規定，銀主就可行使其權力，收樓及賣出物業[/color][/size]
[size=3][color=blue]3.2 銀主權力[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]由《物業轉易及財產條例》及按揭契賦予 [/color][/size][size=3][color=blue]一般銀主在成交之時已登記按揭契文件，有絕對優先權 [/color][/size][*][size=3][color=blue]其他登記債項，一概不用理會 [/color][/size][/list][size=3][color=blue][/color][/size]
[size=3][color=blue]3.3 銀主合約的特別條文[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]不得轉名或轉售 [/color][/size][size=3][color=blue]不會撤銷其他已登記的押記或債項 [/color][/size][size=3][color=blue]不清理現存雜物，不交管理費、差餉 [/color][/size][size=3][color=blue]不得提出有關公司簽名之業權質詢 [/color][/size][size=3][color=blue]一經簽署合約就需要接受業權 [/color][/size][size=3][color=blue]不提供不足夠之業權文件或正本 [/color][/size][*][size=3][color=blue]其他條文：維修令 或 違約出售 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]3.4 針對特別條文之處理方法，視乎個別情況在簽臨時合約前[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]安排律師查契 [/color][/size][size=3][color=blue]安排測量師視察物業 [/color][/size][size=3][color=blue]詢問管理處有沒有欠管理費、管理按金、赤字分攤及維修等 [/color][/size][*][size=3][color=blue]查冊內有沒有公司曾經參予買賣，查公司之簽署方式 [/color][/size][/list][size=3][color=blue]3.5 銀主盤在法律上的優點：[/color][/size]
[list][size=3][color=blue]不會欺詐 [/color][/size][size=3][color=blue]不用儲訂 [/color][/size][size=3][color=blue]不用擔心其他押記 [/color][/size][*][size=3][color=blue]一定不是負資產物業
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